대법원 판결의 요지
「임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있다(민법 제626조 제1항). 여기에서 ‘필요비’란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다. 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 이러한 의무와 관련한 임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 필요비를 지출하면, 임대인은 이를 상환할 의무가 있다. 임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.」
사실관계의 정리
임대인은 A이고, 임차인은 B이다.
임차인 B는 임대인 A로 부터 영화관을 임차하였다. 임대차기간은 10년이고, 임대차보증금은 1억원, 월 차임은 800만원이다.
영화관 위층인 8, 9층에서 화재가 발생하였다. 임차인 B는 화재로 훼손된 부분을 보수하기 위하여 1,500만원을 지출하였다. 임차인 B가 보수한 내용은 전선교체, 석고보드 등 마감재 교체, 오염된 벽면을 도장작업이다.
임대인 A는 임차인 B가 임대료 2기분이상인 2700만원을 지급하지 않는다는 이유로 임대차계약을 해지하겠다는 통지를 하였다.
차임의 연체와 임대차계약 해지
★ 임대차계약서에 기재된 내용이 우선하고, 임대차계약서에 달리 정한 바 없는 경우, 민법이 적용됨을 유의할 것.
★ 주택임대차보법, 상가건물임대차보호법이 적용되는 경우는 이와 다른 법리가 적용될 수 있음을 유의할 것
임대인은 임차인이 2기분(★'2월분'이 아니다, '월'과 '기'를 구분할 것)의 차임을 연체 하는 경우, 채무불이행 을 이유로 임대차계약을 해지 할 수 있다. 반드시 2기 연속으로 차임을 연체하여야 하는 것은 아니고, 2기분에 해당하는 액수를 연체하였으면 이 요건은 충족된다. 임대차계약이 곧바로 해지되는 것이 아니라, 임대인이 통지를 하여야 계약이 해지된다.
필요비의 즉시 상환청구
필요비는 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다(위 판례 참조). '보존을 위하여'이란 임대차계약을 체결할 당시의 상태와 동일·유사한 상태를 유지하기 위한 행위이다.
그런데, 원칙적으로 임대인은 임차목적에 맞게 사용할 수 있는 상태로 유지해야할 의무를 부담한다(민법 제623조).
임차인이 필요비를 지출하였다면, 임대인이 지출하여야 할 비용을 자기가 대신 지출한 결과가 된다. 그러므로 민법은 임차인이 지출한 필요비를 임대인에게 달라고 할 수 있다. 비용을 투입한 즉시 임대인에게 달라고 할 수 있다(변제기의 즉시 도래).
위 사례의 경우 임대차계약 해지 가능 여부
2기분의 차임은 1,600만원인데, 연체된 차임은 2,700만원이므로 '차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때'라는 요건이 충족되었다.
임대인은 차임연체를 이유로 한 임대차계약 해지통지를 할 수 있고, 임대인 A는 B에게 임대차계약해지 통지를 하였다.
그런데, 임차인 B는 영화관을 수리한다고 1,500만원을 이미 지출하였고, 임차인 B는 필요비의 지출이라고 하여 임대인 A에게 곧바로 1,500만원을 달라고 할 수 있다.
다른 면으로 보면, 서로 주고받을 부분이 있으므로 임차인 B는 자신이 지급한 1,500만원의 한도내에서 차임을 줄 수 없다고 주장할 수 있다는 말이다.
임대인 A와 임차인 B는 임대차계약과 관련하여 서로 주고받을 돈이 있으므로, 필요비 지출당시를 기준으로 연체차임액과 필요비 지출액을 서로 상계 처리 하면, 임대인 A가 임차인 B에게 받을 수 있는 차임액은 1,200만원(2,700만원 - 1,500만원)이 된다. 이제 임대인 A가 임차인 B에게 받을 수 있는 차임액은 2기분인 1,600만원에 미달하는 1,200만원이 되었다.
(필요비의 지출 즉시 그 이행기가 도래하므로, 상계적상시는 필요비 지출시이다. 무슨말인지 모르면 이 부분은 생략하자)
그러므로, 임대인 A는 임차인 B가 '2기분 이상의 차임을 연체하였다는 이유로 하는 해지권'을 행사할 수 없다.
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